Valeur de rendement · valeur intrinsèque · valeur du terrain
Ce n’est pas le prix au mètre carré qui décide, c’est le revenu. Saisissez l’adresse — vous verrez la fourchette de votre immeuble en deux minutes environ, gratuitement et sans inscription.
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Trois chiffres, un prix
Elles répondent à des questions différentes et aboutissent rarement au même chiffre. Là où elles s’écartent nettement se cache en général la véritable histoire de l’immeuble.
Que rapporte-t-il ?
Le revenu locatif annuel sans charges, divisé par le rendement payé à cet emplacement pour des immeubles de rendement. Pour un immeuble locatif, c’est ce chiffre qui mène — ce qui s’achète, c’est le revenu.
Loyer net annuel ÷ Rendement brut
Que coûte-t-il ?
Terrain plus substance bâtie, moins la vétusté. Elle ne mène pas, mais elle soutient : une grande parcelle ou une réserve constructible inutilisée passerait sinon à la trappe, alors qu’elle se paie.
Valeur du terrain + Valeur actuelle du bâti
Que reste-t-il toujours ?
Surface en zone à bâtir multipliée par le prix du terrain de la commune. Elle figure à part parce qu’elle ne vieillit pas : la maison de 1960 perd de sa substance, le terrain en dessous non.
Surface en zone à bâtir × CHF/m² commune
Comment cela se passe
Nous trouvons votre immeuble et le montrons en vue aérienne. Nous ne demandons que ce qui ne figure dans aucun registre.
État, revenu locatif, stationnement. Ce que vous n’avez pas sous la main, nous l’estimons pour vous — en disant comment.
Valeur de rendement, valeur intrinsèque et valeur du terrain côte à côte, avec la fourchette et les chiffres dont elle est issue.
Le calcul
À la fin, chaque chiffre intermédiaire figure avec sa source. Qui doute du calcul voit immédiatement sur quel point il n’est pas d’accord.
La composition des logements issue du registre des bâtiments et des logements, valorisée aux loyers du marché de votre commune selon le relevé structurel de la Confédération.
Quatre couches : niveau des transactions de la région, fourchettes publiées, type de zone de la parcelle, état du bâtiment.
Loyer théorique divisé par le rendement. C’est ici que naît le chiffre ; tout le reste le corrige.
Surface en zone à bâtir multipliée par le prix du terrain. Si la zone autorise plus de surface de plancher qu’il n’en est bâti, la réserve tire la valeur vers le haut.
Retard d’entretien chiffré jusqu’au loyer atteignable, bruit, taux de vacance de la commune, droits de superficie tirés du cadastre RDPPF.
Questions fréquentes
La valeur de rendement demande ce que l’immeuble rapporte : revenu locatif annuel divisé par le rendement payé à cet emplacement. La valeur intrinsèque demande ce qu’il coûte : terrain plus substance bâtie, moins la vétusté. Pour un immeuble locatif, c’est la valeur de rendement qui mène, parce qu’on achète ce que l’immeuble produit. La valeur intrinsèque soutient — elle évite qu’une grande parcelle ou une réserve constructible passe à la trappe.
Ce qui se paie, c’est le prix qu’un acheteur propose, et celui-ci s’oriente au revenu. La valeur vénale est l’estimation de ce prix dans des conditions normales. Valeur de rendement et valeur intrinsèque sont les deux chemins pour y arriver : si elles s’écartent nettement, un regard plus attentif s’impose, le plus souvent sur le terrain ou sur un retard d’entretien.
Cela tient à trois chiffres : le revenu locatif annuel sans charges, le rendement brut usuel du lieu et l’état. Dans un centre, on paie trente fois le revenu annuel ; à la campagne, plutôt dix-huit fois. Saisissez l’adresse et vous verrez la fourchette de votre immeuble avec les chiffres dont elle est issue.
Parce qu’il mesure la qualité d’habitation d’une maison individuelle et ne mesure rien pour un immeuble de rendement. Deux immeubles de même surface peuvent différer de moitié en valeur si l’un est loué durablement en dessous du marché. Le prix au mètre carré est un chiffre de contrôle à la fin du calcul, pas son point de départ.
C’est la surface en zone à bâtir de votre parcelle multipliée par le prix du terrain de la commune. Elle figure à part parce qu’elle ne vieillit pas : une maison de 1960 perd de sa substance, le terrain en dessous non. Là où la zone autorise plus de surface de plancher qu’il n’en est bâti, le terrain recèle en outre une réserve qui tire la valeur vers le haut.
Non, et il n’exige ni inscription ni adresse e-mail. Qui souhaite ensuite une analyse détaillée peut la demander — elle est également gratuite, et aucun engagement n’en découle.
Gratuit, sans inscription, sans adresse e-mail. L’analyse détaillée s’obtient ensuite sur demande — elle aussi gratuite.
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Vous n'avez pas besoin de saisir ces données. mfhwert les extrait du registre fédéral des bâtiments et des logements, de la mensuration officielle et des données de l'ARE, de l'OFEV et de l'OFT.
Pour ce bâtiment, le registre n'indique pas de nombre de logements. Merci de le préciser brièvement.
La surface locative de l'ensemble des logements. Une estimation suffit.
L'état détermine le rendement brut retenu par les acheteurs, et donc le prix.
Le Revenu locatif annuel est la somme de tous les loyers nets par année, hors charges. Il permet, avec le prix d'achat, de calculer le Rendement brut en pourcent, l'indicateur avec lequel se négocient les immeubles locatifs en Suisse. Occupez-vous vous-même l'un des logements ? Son loyer de marché compte alors aussi. Cochez la case ci-dessous, nous l'intégrons au calcul.
Ou déplacez le curseur : il démarre à l'estimation de marché de cet immeuble. La bande claire représente le niveau de marché du quartier, le losange notre estimation.
Les places génèrent un revenu propre. Les places couvertes comptent plus que les places extérieures.
Les places sont évaluées séparément, car les acheteurs les calculent différemment des surfaces d'habitation. Les valeurs proposées ci-dessous proviennent du niveau de prix de votre commune. Modifiez-les si vous disposez d'informations plus précises.
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Plusieurs choix possibles. Si rien ne s'applique, passez simplement à la suite.
Les biens en droit de superficie se négocient sur le marché avec une décote sensible.
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Votre analyse de valeur
| Log. | Étage | Pièces | Surface | Loyer CHF/mois* |
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* Valeur selon le relevé structurel OFS 2024 (nouveaux baux), ajustée selon l'emplacement et l'état. Les loyers effectifs de vos contrats peuvent s'en écarter.
Alors un second regard s'impose. Nous vérifions ce que les acheteurs paient aujourd'hui réellement pour votre bien et vous accompagnons jusqu'à la signature. Gratuit et sans engagement.
Nous examinons le micro-emplacement, les transactions comparables et le potentiel de rénovation de votre bien. Sous 24 heures, vous recevez une recommandation de prix fiable, en toute discrétion et sans engagement.
Pour situer ce chiffre. L'estimation repose sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse ainsi que sur l'observation continue du marché par mfhwert. Il s'agit d'une fourchette indicative fondée sur les données qui nous sont connues ; elle ne remplace pas une expertise de la valeur vénale selon SIA/SVKG. Cette fourchette reflète ce qu'obtiennent des ventes bien préparées, au-dessus de la valeur indicative. Pour une recommandation de prix fiable, nos experts examinent personnellement votre bien : micro-emplacement, état, baux et potentiel.
Estimation fondée sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse. La liste complète des sources de données et des attributions figure sous mfhwert.ch/quellen. Fond de carte © swisstopo · vue de rue © Google. Vos données ne sont transmises à mfhwert qu'au moment de l'envoi du formulaire.